Réfléchir sur la conception de nos bureaux implique de savoir où ils se trouvent. L’emplacement des locaux d’activité est-il favorable au travail d’aujourd’hui ? Tandis que l’industrie nécessitait le déplacement des centres d’activité en fonction des zones de production et des lieux d’extraction, aujourd’hui dans le secteur tertiaire, cette délocalisation n’est pas justifiée. L’implantation des lieux d’activité devrait au contraire être à proximité des travailleurs.

Mouvement conjoncturel

Malheureusement, les mouvements d’entreprises sont plus conjoncturels que naturels. Au lieu de suivre les mouvements démographiques, l’immobilier d’entreprise fluctue avec le marché, et est donc forcément à contre-courant des migrations de populations. Résultat : un déracinement imposé aux travailleurs, l’augmentation de leurs temps de transport, et le renforcement du clivage zone d’activité/zone d’habitation.  

La chute de l’activité économique en 2008-2009 voit le marché des utilisateurs en bureau se dégrader. Le gel du marché du crédit et l’absence de visibilité économique ont bloqué les projets d’acquisitions en immobilier d’entreprise. Dans une politique de rationalisation des coûts, l’immobilier d’entreprise ne fait que du conjoncturel et renonce à investir à long terme.

Seul le coût est considéré, au détriment de l’emplacement La valeur locative de bureaux dans les quartiers centraux des affaires (QCA) est très variable. La livraison d’immeubles de bureau lancés quand la conjoncture était plus favorable a fait progresser la vacance des locaux de seconde main, situés dans ces quartiers, mais depuis, la rationalisation de l’espace occupé, le recul de l’emploi et les faillites d’entreprises ont entraîné une chute de l’absorption nette et ont relancé l’offre de seconde main. L’offre neuve tente désormais de s’ajuster, mais encore une fois, seul le coût est considéré, au détriment de l’emplacement.

Aberrations

Cette politique immobilière opportuniste conduit à des aberrations. Un exemple : l’engorgement de la ligne A du RER parisien desservant tous les sites qui restent encore bon marché pour le tertiaire. La mobilité des entreprises est insensée, et il s’agit d’en prendre la mesure. Les départements bénéficiaires de ces mouvements migratoires (92, 93, 94) le seront-ils encore longtemps ? L’extension des grandes villes grignote d’années en années le territoire, tandis que les flux de déplacements sont saturés. Nous subissons la crise des transports, et l’on prétend que la délocalisation peut réduire les coûts ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise doit s’inscrire lui aussi dans une gestion réfléchie du territoire, pour que penser nos bureaux ne soit pas vain au regard de là où nous les installons.