Syndex a réuni des acteurs du logement social pour débattre de la situation que connaît ce secteur. Syndicalistes, représentants du personnel, représentants de bailleurs, élu politique se sont retrouvés le 13 octobre 2011 au comptoir général, siège de l’association des Enfants de Don Quichotte, à Paris.

Animé par des experts spécialisés de Syndex sur ce secteur, le débat avait pour ambition de « faire progresser les connaissances partagées » des participants ; Syndex apportant ses observations de terrain recueillies dans ses nombreuses missions du secteur.

Logement et territoire

Mieux encadrer le marché du foncier ?

Dans les zones périurbaines, certains agriculteurs ou propriétaires fonciers organisent la transmission de leur patrimoine en misant sur les plus-values générées par le classement de leurs terres en zones constructibles.

Le marché locatif est dual, réparti entre secteur privé et secteur social. Mais le marché foncier, mis à part des droits de préemption, semble unique. Les promoteurs privés, les propriétaires lambda et les bailleurs sociaux sont en compétition sur les mêmes terrains.

Le renchérissement du foncier peut-il s’expliquer par une raréfaction organisée ?

La rareté du foncier et la flambée des prix de l’immobilier à l’achat comme à la location conduisent une part grandissante de la population éligible au logement social à souhaiter intégrer ce type de logement. Mais l’offre ne suit ni en quantité ni en qualité : on construit de plus en plus de PLS en zone tendue. Il s’ensuit une pression de la demande sur le parc social même s’il reste des marges de manœuvre.

Une politique du logement orientée

Une part de la population, 85 000 personnes, réside dans des zones grises (caravanes, constructions provisoires). Les chiffres de l’INSEE confirment la crise structurelle du logement en France : 2,9 millions de mal logés, soit 1,1 million de ménages, et 250 000 sans domicile ; 2,1 millions de personnes occupent des logements privés de confort et 800 000 des logements surpeuplés.

Missions d’insertion, DALO

La tendance est de confier au logement familial qui s’adresse à des populations insérées, des missions d’insertion, dans le cadre de la loi DALO. L’État n’a pas de produit à proposer pour faire face au logement d’urgence. L’urgence, c’est de construire.

Mobilité, propriété, parcours résidentiel

Partant de l’idée que le patrimoine serait mal occupé, il s’agirait de « tracer » le locataire ou le résident ADOMA pour l’envoyer, s’il est assez inséré, chez SNI dans un F2. Si le locataire prend l’ascenseur social, on l’envoie vers le logement intermédiaire, donc du PLS au PLI. Un jour viendra où on lui dira : vos revenus vous permettent d’accéder à la propriété. Ces outils de gestion veulent encourager la mobilité dans le parc social, mais encore faut-il que les gens aient les moyens de prendre ce qui leur est proposé.

Responsabilité sociale et environnementale

La responsabilité sociale de l’entreprise (RSE) repose sur trois piliers : le social, le sociétal et l’environnemental. Que l’un vienne à manquer et l’entreprise ne peut se prévaloir de l’étiquette RSE.

En France, la loi du 12 juillet 2010 exige des entreprises de plus de 500 salariés qu’elles produisent un rapport RSE. La RSE élargit la vision de l’entreprise qui ne se limite pas à un rôle de recherche du profit maximum pour l’actionnaire. Elle entre parfois dans une stratégie de communication de l’entreprise qui produit souvent un rapport annuel RSE très pauvre. Alors qu’il devrait comporter des indicateurs partagés, susceptibles d’informer le locataire comme l’élu ou le syndicaliste.

La RSE peut être vue comme un outil de reporting : le management rend compte de son comportement aux différentes parties prenantes : locataires, territoires et leurs élus, salariés, et actionnaires particuliers que sont l’État et les collectivités publiques.

Financement du logement

Les problèmes de financement déterminent les stratégies des entreprises de logement social qui, elles, ont un impact direct sur le social.

Comment financer la construction de logements ? En sollicitant l’aide à la pierre de l’État, les subventions des collectivités locales, le « 1 % » quand il existait encore, les financements privilégiés du livret A, ou les fonds propres issus des excédents du bailleur.

Or, l’État se désengage et réduit l’aide à la pierre. Les dépôts du livret A sont variables, les collectivités locales réduisent leurs budgets et le besoin de logements reste très élevé. La crise de la dette exprime l’incapacité de l’État à lever des impôts et son incapacité à financer des politiques sociales. Comment faire ?

Effets de la mutation du secteur sur l’emploi

« La SNI est entrée au capital d’ADOMA en 2006. En 2009, un rapport de le MILOS très virulent et semble-t-il commandité politiquement, de la MILOS, a pointé un besoin de financement pour les rénovations et réhabilitations. Puis tout s’est accéléré. Étrangement, c’est le bailleur très social qui a subi en premier une énorme réorganisation. Une nouvelle direction a été envoyée en décembre 2010 par la SNI qui a engagé une stratégie de déstabilisation de tous les salariés ».

Transfert de propriété et conséquences sur le personnel

Une réorganisation entraîne automatiquement des changements dans les conditions de travail des salariés. Dix personnes ne peuvent pas faire le travail de 20. Le CHSCT doit intervenir tout de suite et demander comment le travail pourra se faire après la réorganisation. Après, seulement, seront traitées les problématiques de sauvegarde de l’emploi. 

Une crise européenne du logement

Le cas bruxellois est présenté par Céline Brandeleer de l’observatoire du logement durable.